Amortissement LMNP au régime réel : calculez et déclarez en 2026

Vous louez un appartement meublé et vous êtes au régime réel ? L’amortissement LMNP est l’un des leviers fiscaux les plus efficaces à votre disposition. Bien utilisé, il permet de réduire votre résultat imposable, parfois jusqu’à zéro, sans sortir un euro de votre poche.

Mais concrètement, comment ça se calcule ? Sur quelle base ? Et qu’est-ce qu’on peut amortir ou non ?

Voici les règles, sans jargon inutile.

L’amortissement LMNP : de quoi parle-t-on exactement ?

En tant que loueur meublé non professionnel au régime réel, vous pouvez amortir votre bien. Amortir, c’est constater comptablement qu’un bien perd de la valeur avec le temps. Un appartement, un canapé, un lave-linge : tout se déprécie. L’administration fiscale accepte que vous déduisiez cette dépréciation de vos revenus locatifs.

En pratique, vous divisez la valeur de l’élément par sa durée de vie estimée. Le résultat, c’est votre dotation aux amortissements : une charge annuelle qui vient réduire votre bénéfice imposable, dans les limites prévues pour le statut LMNP.

Exemple concret : un bien acheté 200 000 € hors terrain, amorti sur 40 ans, génère une dotation annuelle théorique de 5 000 €. Cette somme est déductible dans les limites applicables à l’amortissement LMNP.

Amortissement LMNP : réservé au régime réel

L’amortissement n’est accessible qu’aux LMNP relevant du régime réel d’imposition, que ce régime s’applique sur option ou lorsque les conditions du micro-BIC ne sont plus réunies.

Au micro-BIC, les règles diffèrent selon le type de location :

• Location meublée de longue durée ou meublé de tourisme classé / chambre d’hôtes : abattement de 50 %, jusqu’à 77 700 € de recettes pour les revenus 2025.
• Meublé de tourisme non classé : abattement de 30 %, avec un seuil limité à 15 000 € de recettes.

Dans tous les cas, le micro-BIC ne permet pas de déduire ses charges déductibles réelles ni d’amortir son bien. Toutefois, le régime réel devient généralement intéressant dès que vos charges réelles dépassent l’abattement forfaitaire applicable.

Consultez notre article sur les différences entre BIC, BNC et IS pour y voir plus clair.

Comment calculer l’amortissement de votre bien LMNP ?

Le calcul repose sur l’approche par composants.

L’idée : un bien immobilier n’est pas un bloc uniforme. Il se décompose en éléments distincts, chacun avec sa propre durée de vie.

Quels composants peut-on amortir ?

Voici des durées indicatives, à adapter selon la nature du bien et la ventilation retenue :

• Gros œuvre / structure : généralement au-delà de 50 ans
• Façades et étanchéité : 20 à 50 ans
• Installations techniques (électricité, plomberie, chauffage) : 15 à 30 ans
• Agencements intérieurs : 5 à 15 ans
• Mobilier et équipement : souvent 7 à 10 ans
• Électroménager : souvent 5 à 7 ans

Pour la partie immobilière, ces fourchettes s’appuient sur les références indicatives du BOFiP. Pour le mobilier et l’électroménager, les durées relèvent plutôt des usages comptables, à adapter selon la nature, l’état et l’utilisation réelle des équipements.

Dans tous les cas, la durée retenue doit être justifiable au regard des caractéristiques réelles du bien. Lorsque des composants significatifs sont identifiables, ils doivent être ventilés et amortis selon leur propre durée.

Le terrain n’est jamais amortissable

C’est une règle absolue : le terrain ne s’amortit pas, car il ne se déprécie pas avec le temps. Vous devez donc isoler sa valeur avant de calculer la base amortissable.

Cette valeur se justifie au cas par cas : à partir de l’acte notarié, de la localisation, des valeurs foncières disponibles ou d’une évaluation professionnelle. Il n’existe pas de pourcentage standard applicable à tous les biens.

Sur quelle base calculer ?

La base amortissable correspond au coût d’acquisition du bien inscrit à l’actif, hors terrain. Les frais d’acquisition (frais de notaire, commissions) peuvent être rattachés à ce coût selon l’option retenue, ou comptabilisés directement en charges.

Seuls les travaux immobilisables, ceux qui augmentent la valeur du bien ou prolongent sa durée de vie, viennent majorer la base amortissable. Les travaux d’entretien courant, en revanche, sont directement déductibles en charges de l’exercice.

Limites et erreurs à éviter : ce que l’amortissement LMNP ne fait pas

L’amortissement LMNP ne peut pas générer de déficit

C’est une règle propre au statut LMNP : les amortissements ne peuvent pas générer de déficit. Si vos charges (hors amortissements) absorbent déjà tous vos loyers, l’amortissement de l’exercice ne peut pas dépasser le résultat restant.

Bonne nouvelle : l’amortissement excédentaire est reportable sans limite de durée. Il s’accumule et viendra réduire le bénéfice des années suivantes. Ce mécanisme est particulièrement avantageux dans les premières années, où les charges sont souvent élevées.

Cinq erreurs fréquentes en amortissement LMNP

• Amortir le terrain : c’est interdit. Une erreur classique qui peut entraîner un redressement fiscal.
• Confondre micro-BIC et régime réel : les amortissements ne sont déductibles qu’au régime réel.
• Oublier que les frais d’acquisition sont optionnels : selon le choix comptable retenu, ils s’incorporent au coût d’acquisition ou partent en charges.
• Appliquer une durée sans la justifier : les durées retenues doivent être cohérentes avec la réalité du bien et documentées.
• Négliger la ventilation par composants : lorsqu’elle est requise, l’approche globale n’est pas une option libre.

Télédéclarez votre liasse fiscale LMNP sur Teledec

Le calcul des amortissements, c’est souvent la partie qui bloque dans la déclaration LMNP au régime réel (formulaire 2031). Teledec ne fait pas le calcul à votre place, mais il structure votre saisie et contrôle la cohérence de vos données avant transmission.

Ce que vous pouvez faire sur Teledec :

• Créer un compte et commencer à saisir votre déclaration sans payer. Le paiement intervient uniquement au moment de la télétransmission.
• Télétransmettre via EDI avec vérification de cohérence automatique.
• Archiver votre liasse sur 10 ans.

Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, la date limite de dépôt de la liasse fiscale LMNP est fixée au 5 mai 2026. En cas de télétransmission EDI, un délai supplémentaire de 15 jours s’applique, soit le 20 mai 2026. Consultez notre calendrier fiscal 2026 pour les prochaines échéances.

L’amortissement LMNP est un outil puissant, à condition de l’intégrer correctement dans votre déclaration de résultat (formulaire 2031 et liasse fiscale LMNP) et de la transmettre dans les délais.

Teledec vous accompagne de la saisie à la transmission : contrôle de cohérence, télétransmission EDI, archivage 10 ans. L’inscription est gratuite, et sans engagement.