Les obligations administratives des SCI familiales à l’IR sans revenus

De nombreux entrepreneurs et familles créent une Société Civile Immobilière (SCI) pour gérer un patrimoine immobilier, souvent dans l’attente d’un projet futur ou pour optimiser la transmission de patrimoine. Une idée reçue tenace consiste à penser qu’une SCI “dormante”, c’est-à-dire sans aucun revenu locatif, est exemptée de toute contrainte. C’est une erreur qui peut coûter cher. Même sans générer de chiffre d’affaires, votre SCI familiale sans revenus reste une personne morale soumise à des obligations précises. Ignorer ces devoirs, notamment sur le plan juridique, peut entraîner des complications lors de la revente du bien, en cas de contrôle ou de mésentente entre associés. Cet article a pour objectif de clarifier, point par point les obligations réelles, et de vous fournir une feuille de route pour une gestion sereine et conforme à la législation française.

Les obligations comptables : une simplicité trompeuse

La première bonne nouvelle concerne la comptabilité. Pour une SCI familiale soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR) et n’ayant aucune activité locative, les exigences sont considérablement allégées. Il n’est pas nécessaire de tenir une comptabilité d’engagement complexe, comme celle exigée pour les sociétés commerciales. Cependant, “allégé” ne signifie pas “inexistant”. Une comptabilité de trésorerie minimale est fortement recommandée et s’avère indispensable pour une gestion saine. Cela consiste à :

• Répertorier toutes les dépenses : même en l’absence de revenus, votre SCI engage des frais (frais bancaires, taxe foncière, petites réparations, assurances…). Chaque dépense doit être listée et justifiée par une facture.
• Suivre les apports des associés : si les associés versent de l’argent sur le compte de la société pour payer ces frais, ces mouvements doivent être tracés. Il s’agit d’avances en compte courant d’associé.

La tenue d’un simple cahier de dépenses/recettes ou d’un fichier Excel peut suffire. L’ouverture d’un compte bancaire dédié à la SCI, bien que non strictement obligatoire pour toutes les SCI, est une pratique quasi essentielle pour garantir la clarté des flux financiers et ne pas mélanger les finances personnelles des associés avec celles de la société.

Les obligations juridiques annuelles : le socle de votre SCI

C’est ici que se concentre le devoir le plus important et le plus souvent négligé pour une SCI sans revenus. La vie juridique de la société doit se poursuivre, matérialisant les décisions et la volonté des associés.

L’Assemblée Générale Annuelle (AGO) : un rendez-vous incontournable

Même en l’absence de comptes à approuver, la tenue d’une Assemblée Générale Ordinaire annuelle reste obligatoire. C’est le moment clé de la vie de votre société. Son but est de permettre au gérant de rendre compte de sa gestion de l’année écoulée et de prendre les décisions nécessaires. Chaque AGO doit faire l’objet d’un procès-verbal (PV), signé par les associés. Ce document est la preuve juridique de la bonne tenue de la réunion et des décisions qui y ont été prises. Il doit être conservé précieusement dans un registre des décisions de la société. En cas de contrôle ou de litige, l’absence de ces PV peut être considérée comme une gestion fictive de la société.

La tenue des registres légaux

Au-delà du PV d’assemblée générale, la SCI doit maintenir à jour certains registres :

• Le registre des décisions : Il compile l’ensemble des procès-verbaux des assemblées générales.
• Le registre des mouvements de titres : Il retrace l’historique de la propriété des parts sociales (cessions, donations…).

Ces registres sont le “carnet de santé” juridique de votre SCI. Ils garantissent la traçabilité et la sécurité des opérations affectant le capital et la vie de l’entreprise.

La fiscalité d’une SCI sans revenus : une situation de quiétude

Sur le plan fiscal, la situation est logiquement très simple. Le principe de base est clair : pas de revenus, pas d’impôt sur le revenu. La SCI familiale étant par défaut “transparente” fiscalement (imposition à l’IR), les résultats sont imposés directement au niveau des associés. En l’absence de bénéfices, il n’y a donc aucune imposition.

La déclaration fiscale (formulaire 2072)

L’une des questions les plus fréquentes concerne l’obligation de souscrire la déclaration n°2072-S, qui détaille les revenus des sociétés immobilières. La règle est la suivante : si votre SCI ne possède aucun bien productif de revenus et n’a généré aucun revenu ni constaté aucune dépense pouvant donner lieu à un déficit foncier, vous êtes en principe dispensé de déposer cette déclaration. Toutefois, une vigilance s’impose. Si la SCI paie la taxe foncière ou d’autres charges, cela crée un déficit foncier. Même si ce déficit n’est pas toujours imputable sur le revenu global des associés, il peut techniquement nécessiter le dépôt d’une déclaration.

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

En règle générale, une SCI familiale dont l’unique objet est la gestion de son propre patrimoine immobilier non loué est exonérée de CFE. Cette taxe concerne en effet les activités professionnelles, ce qui n’est pas le cas ici. La gestion d’une SCI, même lorsqu’elle semble en sommeil, exige donc une rigueur administrative et juridique constante. Respecter ces quelques obligations vous permet de sécuriser votre patrimoine, de maintenir des relations claires entre associés et de vous prémunir contre tout risque de requalification ou de complication future. Pour vous assurer d’être en parfaite conformité et pour vous concentrer sur vos projets en toute sérénité, l’accompagnement par un expert est souvent la solution la plus simple. Chez Teledec, nous sommes spécialisés dans le suivi des entreprises et nous vous aidons à naviguer ces obligations avec clarté et efficacité.