LMNP 2025 : les nouveautés légales, fiscales et comptables à maitriser pour votre investissement

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) a longtemps représenté un pilier de l’investissement immobilier en France, plébiscité pour sa fiscalité avantageuse et sa flexibilité. Ce régime permet aux propriétaires de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’un cadre fiscal spécifique, notamment via l’amortissement du bien et la déduction de charges, ce qui a pour effet de réduire l’impôt sur les revenus locatifs.

Cependant, l’année 2025 marque un tournant significatif avec l’introduction de nouvelles mesures législatives, fiscales et comptables qui vont impacter ce régime de manière substantielle. Ces évolutions, issues principalement de la Loi de Finances pour 2025 et de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 (communément appelée loi “Airbnb” ou “Le Meur”), ont pour objectif de rééquilibrer le marché locatif et d’encadrer plus strictement la location de courte durée.

Pour les investisseurs LMNP, il est désormais crucial de maîtriser ces changements pour adapter leurs stratégies. Cet article détaillera les principales modifications affectant le régime Micro-BIC, la fiscalité des plus-values immobilières, les nouvelles exigences en matière de Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), ainsi que les implications comptables et administratives.

Comprendre le statut LMNP : rappel des principes fondamentaux

Définition et critères d’éligibilité du Loueur en Meublé Non Professionnel

Le statut LMNP s’adresse aux personnes qui mettent en location des locaux équipés de tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.

Pour être qualifié de “non professionnel”, le foyer fiscal doit respecter au moins l’une des deux conditions suivantes :

• les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent être inférieures à 23 000 €.
• les recettes ne doivent pas représenter plus de 50 % du revenu global du foyer fiscal.

Ces seuils définissent le caractère non professionnel de l’activité, distinct des plafonds propres à chaque régime fiscal.

Un logement est considéré comme meublé s’il respecte les critères comme des équipements minimums à fournir : la literie avec couette ou couverture, un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres, des plaques de cuisson, un four ou micro-ondes, un réfrigérateur et congélateur, la vaisselle nécessaire, des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires, et le matériel d’entretien ménager adapté.

Présentation des régimes fiscaux : Micro-BIC et Réel Simplifié

Les revenus générés par la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui les différencie fondamentalement des revenus fonciers issus de la location nue. Cette classification est la pierre angulaire des avantages fiscaux du statut LMNP.

Le régime Micro-BIC s’applique de plein droit si les recettes annuelles ne dépassent pas certains seuils, qui feront l’objet de modifications importantes en 2025. Son principal atout réside dans sa simplicité administrative : le propriétaire bénéficie d’un abattement forfaitaire sur ses recettes brutes (incluant loyers et charges locatives), censé représenter l’intégralité de ses charges. Aucune charge réelle ne peut être déduite sous ce régime. Ce régime est souvent privilégié par les petits investisseurs ou ceux qui souhaitent une gestion fiscale simplifiée.

Le régime Réel Simplifié, quant à lui, devient obligatoire si les recettes dépassent les seuils du Micro-BIC, mais il peut également être choisi volontairement, même en deçà de ces seuils. Son avantage réside dans la possibilité de déduire l’ensemble des charges réelles engagées pour l’activité de location, telles que les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les frais de gestion, les primes d’assurance, et les travaux d’entretien et de réparation. L’atout majeur du régime réel est la possibilité d’amortir le bien immobilier (gros œuvre, second œuvre) et le mobilier sur des durées spécifiques, ce qui réduit considérablement la base imposable, voire génère un déficit reportable sur les bénéfices futurs de l’activité LMNP. Ce régime exige une comptabilité rigoureuse et la télétransmission annuelle des déclarations n°2031 et de ses annexes.

Alors que la définition fondamentale du LMNP et sa classification en BIC demeurent stables, les conditions pour maintenir le statut “non professionnel” et l’attractivité relative de chaque régime fiscal (Micro-BIC versus Réel) sont directement affectées par les réformes de 2025.

Les ajustements fiscaux majeurs

Réforme du régime Micro-BIC : nouveaux plafonds et abattements pour les lmnp en 2025

La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, souvent désignée sous le nom de loi “Airbnb” ou “Le Meur”, modifie de manière significative les règles d’imposition du régime Micro-BIC pour les loueurs de meublés de tourisme, et ces nouvelles dispositions s’appliqueront aux revenus perçus à compter du 1^er janvier 2025 (à déclarer en 2026).

Ces changements visent principalement à limiter certains avantages fiscaux jugés trop favorables pour la location de courte durée, dans un effort de rééquilibrage du marché locatif et pour répondre à la crise du logement dans de nombreux territoires.

Les modifications sont les suivantes :

• Pour les locations de meublés de tourisme non classés :
  • Le seuil de chiffre d’affaires permettant de bénéficier du régime Micro-BIC est drastiquement abaissé de 77 700 € à 15 000 €.
  • Le taux d’abattement forfaitaire associé à ce régime passe de 50 % à 30 %.
• Pour les locations de meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes :
  • Le seuil de chiffre d’affaires permettant de bénéficier du régime Micro-BIC est également abaissé, passant de 188 700 € à 77 700 €.
  • Le taux d’abattement forfaitaire passe de 71 % à 50 %.

Il est important de noter que les résidences de services (telles que les résidences étudiantes, seniors ou d’affaires) ne sont pas impactées par ces abaissements de seuils et abattements. Elles conservent leur traitement fiscal antérieur, ce qui renforce leur attractivité dans le nouveau paysage LMNP.

Ces modifications illustrent une volonté claire du gouvernement de freiner les activités de location de courte durée perçues comme spéculatives, en particulier celles qui contribuent à la pénurie de logements dans les zones tendues. L’objectif est de réorienter l’investissement vers des options de logement plus stables et à long terme, ou vers des résidences spécifiques qui répondent à un besoin public.

L’Impact sur les plus-values immobilières : la réintégration des amortissements

L’une des mesures les plus significatives de la Loi de Finances 2025 concerne la fiscalité des plus-values immobilières. À partir de 2025, les amortissements déduits durant la période de location sous le régime réel ne pourront plus être fiscalement déduits du calcul de la plus-value en cas de revente du bien LMNP.

Avant 2025, le régime réel permettait de déduire les amortissements des revenus locatifs imposables chaque année, réduisant ainsi l’impôt sur le revenu. L’avantage majeur était que ces amortissements n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente, ce qui permettait de cumuler les avantages fiscaux lors de l’exploitation et à la cession. À partir de 2025, la plus-value imposable sera majorée du montant total des amortissements pratiqués.

Pour illustrer l’impact sur la base imposable de la plus-value, considérons l’exemple suivant : Un bien est acquis pour 200 000 € et revendu 250 000 € après 5 ans, durant lesquels 45 000 € d’amortissements (soit 9 000 € par an) ont été déduits.

• Avant 2025 : La plus-value imposable était calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, soit 250 000 € - 200 000 € = 50 000 €.
• À partir de 2025 : La plus-value imposable sera calculée comme suit : (Prix de vente - Prix d’achat) + Amortissements réintégrés = (250 000 € - 200 000 €) + 45 000 € = 95 000 €. La base imposable est donc presque doublée, entraînant une augmentation significative de l’impôt sur la plus-value.

L’impôt sur la plus-value immobilière se compose d’un taux forfaitaire de 19 % sur la plus-value calculée et des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Malgré la réintégration des amortissements, les abattements pour durée de détention sur la plus-value immobilière restent applicables et peuvent atténuer considérablement l’impact fiscal, surtout pour les détentions longues.

Une exonération totale d’impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention, et une exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans de détention. Cette mesure incite fortement à une détention plus longue des biens LMNP pour bénéficier d’un effet modéré de la réintégration des amortissements et maximiser la rentabilité nette de l’investissement.

Nouveautés légales et comptables : anticiper les obligations

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : l’interdiction de location des logements classés G

Depuis le 1^er janvier 2025, une mesure légale majeure issue de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 entre en vigueur : la mise en location des logements dont le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est étiqueté “G” est désormais interdite. Cette interdiction vise à lutter contre les “passoires thermiques” et à améliorer la performance énergétique du parc immobilier français.

Cette interdiction s’applique au parc privé, englobant aussi bien la location nue que la location meublée. Bien que les locations saisonnières (meublés touristiques) ne soient pas directement soumises à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur la décence, le maire conserve le pouvoir de demander à tout moment au propriétaire de lui fournir le DPE valide de son meublé de tourisme. L’interdiction de louer un logement classé G prend effet au moment du renouvellement du bail ou de la reconduction tacite d’un bail en cours. Les baux en cours ne sont donc pas immédiatement concernés, mais le seront à leur échéance.

Les conséquences pour les propriétaires qui ne respecteraient pas cette interdiction peuvent être significatives. Le juge qui pourra contraindre le propriétaire :

• à réaliser des travaux de rénovation ;
• à une diminution du montant du loyer ;
• à la suspension de sa perception, ou même à une suspension de la durée du bail.

De plus, des amendes administratives peuvent être imposées, pouvant atteindre 5 000 € pour les meublés de tourisme en cas de non-fourniture du DPE valide.

Pour se conformer à cette nouvelle exigence, les propriétaires de logements classés G doivent entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance de leur bien et atteindre au minimum la classe F.

Les biens immobiliers avec de mauvaises étiquettes DPE (“passoires thermiques”) verront probablement leur valeur marchande diminuer de manière significative, tandis que les propriétés rénovées gagneront en valeur et en attractivité.

Évolutions administratives et locales

La réforme du LMNP en 2025 s’accompagne d’un renforcement des obligations comptables et administratives. Une exigence accrue de transparence et de justification détaillée des revenus, des charges et des amortissements est à prévoir.

Parallèlement, la loi du 19 novembre 2024 élargit les pouvoirs des maires pour la régulation des meublés de tourisme. Au-delà de la demande de DPE valide, les maires peuvent désormais imposer des amendes civiles (jusqu’à 15 000 €) en cas de dépassement du nombre de jours de location autorisé sur la commune. Dans certaines zones tendues, la durée maximale de location pour les résidences principales louées en meublé touristique pourrait être abaissée de 120 à 90 jours par an afin de préserver le parc locatif longue durée.

Stratégies d’investissement LMNP en 2025 : s’adapter et optimiser

Face à ces évolutions, une réévaluation approfondie de la stratégie patrimoniale s’impose pour tout investisseur LMNP.

• Réévaluation du régime fiscal : avec les nouveaux seuils du Micro-BIC et la réintégration des amortissements, il est impératif d’analyser en profondeur sa situation pour déterminer le régime fiscal le plus adapté.
• Analyse de l’horizon de détention : la réintégration des amortissements impacte fortement la plus-value en cas de revente à court ou moyen terme. Il est donc essentiel d’intégrer cet horizon dans la stratégie patrimoniale et les projections de rentabilité.
• Anticipation des exigences DPE : pour les logements classés “G”, des travaux de rénovation énergétique sont indispensables pour maintenir la conformité légale et la louabilité du bien à partir de 2025. Il est crucial de planifier ces travaux en amont.

La détention à long terme est désormais un levier fiscal majeur pour l’investissement LMNP classique. Elle permet de maximiser les avantages de l’amortissement sur les revenus locatifs année après année, tout en minimisant l’impact de la réintégration des amortissements sur la plus-value à la revente grâce aux abattements progressifs pour durée de détention. Cette stratégie offre une meilleure rentabilité nette sur la durée.

Perspectives et recommandations

L’année 2025 marque une évolution significative pour le statut LMNP, présentant des défis notables liés à la fiscalité des meublés de tourisme non classés et à la taxation des plus-values à la revente. Le durcissement des règles vise clairement à réorienter l’investissement immobilier vers des objectifs de logement durable et de long terme, en encadrant davantage les locations de courte durée.

Cependant, il est essentiel de souligner que des opportunités subsistent et se renforcent. C’est notamment le cas pour les investissements dans les résidences de services, qui conservent leurs avantages fiscaux, et pour les propriétaires adoptant une stratégie de détention à long terme. La rénovation énergétique des biens, bien que contraignante, représente également un impératif qui peut être transformé en avantage grâce aux aides disponibles et à l’amélioration de la valeur locative du bien. Le statut LMNP n’est pas “mort”, mais il traverse un processus de maturation, passant d’une niche fiscale largement accessible à un véhicule d’investissement plus ciblé et géré professionnellement.

Dans ce contexte de mutation, la clé du succès pour tout investisseur LMNP réside dans l’information, l’anticipation et l’adaptation. Il est plus que jamais essentiel de procéder à une analyse approfondie de sa situation actuelle, de ses objectifs futurs et de la nature de son bien.